中國儲能網訊：近日，2025 年《基礎設施領域不動產投資信托基金 (REITs) 項目行業(yè)范圍清單》正式落地，明確將儲能設施明確納入REITs 申報范疇。
《清單》的發(fā)布意味著我國REITs市場已從初期機制建立階段，全面邁入“擴規(guī)模、提質量、強服務”的常態(tài)化發(fā)展新階段，也為儲能產業(yè)與資本市場搭建起高效對接的橋梁。
作為新型電力系統(tǒng)的核心支撐，儲能設施兼具基礎設施屬性與綠色發(fā)展價值，其納入REITs 既釋放出盤活資產、拓寬融資的多重紅利，也面臨著收益穩(wěn)定、合規(guī)標準等方面的剛性門檻。
圖為AI生成
REITs的前世今生
REITs全稱為Real Estate Investment Trusts，是指“不動產投資信托基金”，以發(fā)行收益憑證的方式募集投資者的資金，交由專門投資機構進行不動產領域的投資經營管理，并將投資收益按比例分配給投資者，是實現(xiàn)不動產證券化的重要手段。
根據(jù)資金投向不同，REITs可分為權益型、抵押型和混合型；根據(jù)資金募集與流通方式不同，可以分為私募和公募兩種形式；根據(jù)組織形式不同，可以分為公司型和信托型兩類。
REITs制度最大的優(yōu)勢在于不低于90%的強制分紅，另外具有收益穩(wěn)健，專業(yè)化管理等特點，主要投資于成熟不動產。
區(qū)別于傳統(tǒng)的股票、債券，REITs作為一種特殊資產，既具有金融屬性，又具有不動產屬性，它具有較強的流動性，與其他金融資產之間的關聯(lián)性較低，風險分散效果也較好。
這一制度源流始于1960年的美國，數(shù)十年間逐步擴展至歐洲、澳大利亞及亞洲等市場。截至2025H1，全球上市REITs已超過千只，總市值約兩萬億美元。
REITs最早起源于1960年的美國，最初是為了解決美國中小投資者“買不起不動產”的痛點，經過60余年的發(fā)展這一制度逐步擴展至歐洲、澳大利亞及亞洲等市場。截至2025上半年，全球上市REITs已超過千只，總市值約兩萬億美元。
我國對于REITs制度的探索始于2004年，國務院在文件中首次提出“探索資產證券化品種”。
2014年，首單私募REITs“中信啟航”在深交所掛牌，拉開REITs在內地市場實踐大幕。
但該項制度真正的突破始于2020年，證監(jiān)會與發(fā)改委聯(lián)合發(fā)文推進公募REITs試點，為市場定下“基礎設施”為主的基調。
2021年6月，首批9單公募REITs成功發(fā)行，募資314億元，覆蓋產業(yè)園、高速、環(huán)保等領域，標志著“中國版REITs”正式落地。
2021年7月，《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點工作的通知》將風電、光伏等新能源基礎設施列入試點行業(yè)，為后續(xù)新能源REITs發(fā)展打開政策通道。
2023年3月，首批兩只新能源基礎設施公募REITs在上海證券交易所成功上市，標志著新能源資產證券化實現(xiàn)突破。
2024年8月1日起實施的《關于全面推動基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目常態(tài)化發(fā)行的通知》標志著我國基礎設施REITs正式進入常態(tài)化發(fā)行新階段。
2025 年《基礎設施領域不動產投資信托基金 (REITs) 項目行業(yè)范圍清單》明確將儲能等項目納入范圍，為行業(yè)高質量發(fā)展注入強勁動力。
四年以來，REITs在中國市場迎來爆發(fā)式增長，數(shù)據(jù)顯示，2025年，中國公募REITs市場規(guī)模突破2000億元，成為亞洲第一、全球第二大市場。
另外，截至2025年11月，我國基礎設施REITs已覆蓋12大行業(yè)52個資產類型，其中10個行業(yè)領域的18個資產類型已實現(xiàn)首單發(fā)行上市。
發(fā)行范圍也從傳統(tǒng)基建擴展到數(shù)據(jù)中心、保障性租賃住房等新領域；2025年，全國首批數(shù)據(jù)中心REITs獲批，市場邊界持續(xù)突破。
儲能納入具有三重意義
作為新能源電力系統(tǒng)的“穩(wěn)定器”與“調節(jié)器”，儲能設施兼具基礎設施屬性與綠色發(fā)展價值，其納入REITs本質上是把儲能不動產金融化、把現(xiàn)金流透明化、把資產流動化，在此模式下將盤活儲能萬億級存量資產，重構行業(yè)投融資邏輯，具體而言，有三重意義。
首先是拓寬儲能融資渠道，形成良性循環(huán)。
儲能項目具備投資規(guī)模大、回收周期長等特性，長期面臨融資渠道單一、資金占用壓力大的發(fā)展瓶頸。
傳統(tǒng)融資模式下，企業(yè)往往依賴銀行貸款等間接融資，不僅杠桿率高，“短期資金支撐長期資產”的模式還易引發(fā)償債壓力。
REITs 的納入將破解這一難題，通過資產證券化手段將缺乏流動性的儲能資產轉化為可交易的基金份額，為項目搭建起投資-運營-退出-再投資的完整閉環(huán)。
其次是激活存量資產，助力能源結構轉型。
我國經過多年能源建設，已積累了規(guī)模龐大的儲能存量資產，有的長期處于"沉睡"狀態(tài)，難以充分發(fā)揮資本效能，REITs 的納入為這些存量資產提供了市場化變現(xiàn)路徑。
通過 REITs 運作，企業(yè)可將存量儲能項目變現(xiàn)所得資金投入新型儲能技術研發(fā)、區(qū)域儲能網絡建設等增量領域，實現(xiàn)"舊資產養(yǎng)新項目" 的良性循環(huán)。
更重要的是，這一舉措契合了能源結構轉型的戰(zhàn)略需求。
"雙碳" 目標下，風電、光伏等新能源裝機規(guī)模持續(xù)擴大，儲能作為解決新能源消納難題的核心手段，其戰(zhàn)略價值日益凸顯，REITs 清單將儲能納入其中，將引導金融資源向這一關鍵領域聚集。
同時，REITs 對資產運營效率和現(xiàn)金流穩(wěn)定性的要求，將倒逼企業(yè)提升儲能項目的精細化管理水平，推動行業(yè)從規(guī)模擴張向高質量發(fā)展轉型，為新型電力系統(tǒng)建設筑牢根基。
第三是倒逼行業(yè)升級，篩選優(yōu)質資產。
REITs 對底層資產的權屬清晰、合規(guī)完備等硬性要求，將加速行業(yè)“優(yōu)勝劣汰”，這種市場篩選機制將在資產合規(guī)性、技術穩(wěn)定性、運營標準化等方面形成行業(yè)標準，進而提升整個儲能產業(yè)的發(fā)展質量與核心競爭力。
是政策紅利，也面臨諸多門檻
中國REITs市場盡管發(fā)展迅速尚處于發(fā)展初期，儲能在發(fā)行REITs實踐中仍需跨越多重現(xiàn)實考驗。
首先是收益穩(wěn)定性門檻。REITs 核心要求底層資產具備持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，但儲能項目收益受政策與市場雙重影響。
目前，儲能面臨多地分時電價調整、電力市場化改革深入、輔助服務市場規(guī)則不完善等因素，導致項目收益難以形成長期穩(wěn)定預期。
盡管峰谷套利、輔助服務等收益來源持續(xù)拓寬，但部分區(qū)域省間互濟交易機制尚未健全，統(tǒng)一合約市場與跨區(qū)域調度問題待解，使得REITs申報中對于項目近3年經營性凈現(xiàn)金流為正，未來3年凈現(xiàn)金流分派率原則上不低4%的核心硬性指標難以滿足。
第二、資產合規(guī)與規(guī)模門檻。REITs 對底層資產的權屬清晰性、邊界完整性要求嚴苛，而一些儲能項目或存在土地確權困難、電力接入許可不完整、早期項目合規(guī)審批瑕疵等問題，增加了資產梳理難度。
同時，儲能行業(yè)技術路線多元，鋰電池、液流電池等不同技術類型的資產特性差異較大，缺乏統(tǒng)一的估值標準與運營評價體系，導致資產打包難度增加。
此外，首次發(fā)行REITs要求底層資產評估凈值不低于10億元，且發(fā)起人需具備2倍以上的擴募資產規(guī)模，這一硬性指標讓一些中小型或培育期項目難以達標。
第三、運營與參與方門檻。REITs 要求項目運營時間原則上不低于3年，且運營管理機構需具備豐富經驗與持續(xù)經營能力，這對部分早期快速擴張、運維能力不足的企業(yè)形成約束，進一步抬高了申報門檻。
最后是市場認知門檻。盡管政策持續(xù)發(fā)力，但資本市場對儲能資產的認知仍需培育，作為 REITs 市場新增品類，儲能 REITs 初期可能面臨投資者熟悉度不足、交易活躍度偏低的問題，影響資產估值與退出效率。
此外，中介機構在儲能資產核查、現(xiàn)金流測算、風險評估等方面缺乏成熟經驗，也可能延長項目申報周期，增加發(fā)行成本。
總而言之，儲能設施納入REITs 是綠色金融與實體產業(yè)深度融合的必然趨勢，在政策引導與市場運作的驅動下，儲能REITs有望逐步突破現(xiàn)有門檻，既成為企業(yè)盤活資產、拓寬融資的重要渠道，也為資本市場提供優(yōu)質綠色投資標的，最終推動儲能產業(yè)從政策依賴向市場驅動轉型，為“雙碳”目標注入持久動力。
